Knight Frank Asia-Pacific H1 2024 Logistics Highlights

儘管需求放緩，但亞太區物流倉儲市場的長期基本面維持不變。2024 年上半年，亞太地區 17 個調查的城市中，有 14 個城市的租金與去年同期相較呈持平或增長，其中新加坡表現最為突出。隨著供應鏈的轉移，製造業、電子商務和第三方物流業者逐漸成為推動物流倉儲市場發展的重要角色。

亞太地區物流市場概況
亞太地區物流市場在2024年上半年經歷了複雜的變化。整體租金雖保持增長，但增幅明顯放緩，顯示出市場在經濟不確定性下的挑戰和機遇。

整體市場表現

•   租金增長趨緩
➜ 上半年亞太地區物流租金指數同比增長2.4%，但相比2023年的6.2%顯著放緩。
➜ 主要受中國市場影響，北京和上海租金分別下跌13.5%，空置率均超過20%，新增供應壓力進一步加劇市場疲軟。

•   穩健市場領跑
➜ 新加坡表現最為突出，上半年租金增長6.7%，成為亞太地區的領頭羊。
➜ 東南亞如南越經濟特區租金增長超過5%，受益於電子商務的快速增長和基礎設施改善。



市場趨勢與租戶策略

•   租戶更謹慎的擴展計畫
➜ 面對持續的租金增長與運營壓力，租戶傾向於優化現有空間，而非大規模擴展。
➜ 部分租戶開始考慮購買而非租賃倉儲設施，以降低長期成本。

•   效率與環保需求推動市場
➜ 租戶對高標準、具備ESG（環境、社會與公司治理）認證的倉儲設施需求增長。
➜ 技術應用成為重點，特別是在物流自動化和供應鏈優化方面。

台灣物流市場亮點
台灣物流市場在亞太地區中表現穩定，以台北為主的市場顯示出穩健的租金增長和低空置率，是亞太市場中的一個亮點。

市場特徵

•   穩定增長
➜ 台北上半年物流空間租金達月租金單價新台幣1,221元，空置率僅4.1%，顯示出強勁的需求支撐。
➜ 與亞太其他城市相比，台北的租金增長幅度雖較溫和，但市場穩定性和資產利用率表現出色。

•   需求來源多元
➜ 零售和電子商務業者的需求持續增長，特別是針對高規格倉儲設施。
➜ 一些製造業者選擇將供應鏈部分設施遷回台灣，以提高物流效率和應對外部市場波動。

房東的優勢

•   租戶更謹慎的擴展計畫
➜ 台北低空置率為房東提供了有利的市場條件，租戶選擇餘地有限。
➜ 在此背景下，房東可通過優化設施、提供額外服務，進一步提升物業價值。

發展趨勢與挑戰

亞太地區的趨勢

•   新增供應壓力
➜ 2024年下半年，中國大陸將新增1,700萬平方公尺物流空間，可能進一步壓低租金並提高空置率。
➜ 澳大利亞和紐西蘭則受益於穩健需求和新供應緩解，市場保持穩定增長。

•   技術與效率推動需求
➜ 物流自動化和供應鏈數字化成為提升效率的重要手段，促進對高規格倉儲設施的需求。
➜ 越南等新興市場因電子商務和製造業擴張，持續吸引資本投資。

台灣的機會與挑戰

•   機會
➜ 台灣零售和電子商務的穩定增長，將繼續推動對高規格倉儲設施的需求。
➜ 台北低空置率與穩定租金增長，對投資者具吸引力。
•   挑戰
➜ 與其他亞太城市相比，台灣租金增長幅度相對溫和。
➜ 未來新供給增加的情況下，可能致使空置率上升就好。

台灣物流市場的展望

•   短期展望
➜ 台北市場將繼續保持穩定，但需密切關注電子商務與零售業的需求變化。
➜ 房東應加強對現有設施的優化，特別是在技術應用和可持續性方面。

•   長期發展建議
➜ 投資者可考慮布局高端物流設施，滿足對效率和環保標準的需求。
➜ 台灣應借助其地理位置與市場穩定性，吸引更多國際資本進入物流基礎設施領域。