台灣商用不動產市場2026年中報告：AI供應鏈仍舊持續發威

瑞普萊坊於今日(22日)發布「2026台灣商用不動產市場年中報告」。瑞普萊坊的顧問暨研究部主管江珮玉表示，來看看2026年中的商用不動產市場表現是否符合年初的預期，且下半年還有哪些重點呢？

報告指出，儘管全球地緣政治波動（如2026年3月的中東衝突）引發通膨擔憂，但AI供應鏈對台灣商用不動產的支撐力依舊強勁，特別是在工業地產領域展現了驚人的自用買氣。

台北辦公市場：邁入「去化壓力年」，兩極化趨勢顯著

2026年上半年，台北市A級辦公室的淨去化面積約為2萬坪，相較於去年全年的2.7萬坪，表現相對穩健。新大樓如新光華山金融大樓、國泰環宇大樓等，因具備優質化條件，招租表現優異，並推升區域租金成長。

江珮玉更指出，2026年起將是台北商辦的「去化壓力年」。隨著未來新供給大量釋出，全市空置率預期將推向10%以上的歷史高位。市場將呈現極端的「兩極化」發展：
•   綠色溢價（Green Premium）：具備LEED與WELL雙認證的新大樓，租金仍能維持3%以上的逆勢成長。
•   褐色折價（Brown Discount）：屋齡超過25年、缺乏節能設施的老舊大樓將面臨降租壓力，租客流失率顯著增加。

工業地產：半導體龍頭大舉掃貨，苗栗與台南成亮點

在自用需求帶動下，工業不動產成為上半年交易重心。日月光集團（含矽品精密與日月光半導體）合計交易金額高達425億元，成為市場最大買家。

上半年重大交易包括：
•   美光記憶體：以211.4億元購入力積電銅鑼廠。
•   日月光/矽品：斥資逾320億元購入群創南科五廠、南科二廠及瀚宇彩晶與精金科技廠。

日月光和美光都是買現有廠房，可以稍為改裝，便可立即生產，應付大量新訂單。而且它們都挑科學園區的廠房，因為園區內配套設施(例如：污水處理，供電)完備，能達到其生產運營要求。區外物件不容易有相類似規格的配套。
受此影響，苗栗縣以351億元的交易量位居全台之冠，台南市則以346億元緊隨其後。

物流不動產：桃園坐穩「地王」寶座，壽險資金積極卡位

自2010年至2026年間，台灣重要物流不動產開發投資合計達1,074億元，其中桃園市占整體投資比重約73%，是全台最重要的物流樞紐。
壽險公司與REITs是物流市場的主要推手，合計投資額約615億元（占57%）。國泰人壽以235億元居首，其與永聯物流（ALP）的合作模式最為積極；台灣人壽與新光人壽則偏好開發型方案以獲取更高收益。

未來展望：AI 與 ESG 決定資產競爭力

瑞普萊坊總監江珮玉總結，未來市場動能將持續由科技大廠主導，目的在於擴大研發中心與伺服器生產基地。對於投資者而言，ESG已從「加分項」轉為「生存門檻」。在收益率門檻仍居高點的情況下，壽險業者已採取防禦性策略，轉向尋找具備改建效益或能創造加值（Value-add）的產品。