台灣商用不動產市場：地緣政治下2026的契機

瑞普萊坊（Knight Frank）於25日發布2026台灣商用不動產市場分析。董事長劉美華指出台灣商用不動產市場在2025年歷經市場不確定因素帶動上下動盪，最終在AI產業供應鏈帶動下，走出開高、走低、拉尾盤的市場表現。
顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，在2026年是否仍然可以延續2025年第四季的好表現，還有在地緣政治衝擊(美伊戰爭)下是否還要採取典型出租或投資方式，就要從2026的市場趨勢來分析。

▎台北辦公室租賃市場，將迎來大量供給
2025年A級辦公室租金也有2.7%的成長，但是在2026-2030年台北市中心商業區（CBD）預計將有43.2萬坪新供給釋出，將促使辦公室市場從近幾年的「房東市場」，轉為「租客市場」。房東的定價能力將依據大樓的區位、品質與租賃條件來決定。例如南山人壽位於信義計畫區的新開發案：A26與A21，已進行預招租，幾乎將是信義計畫區最後的新辦公大樓開發案，因此在區位的優勢下，將有訂價優勢。但同樣的，企業可利用大量釋出的新供給進行搬遷談判，實現「質感躍升（Flight to Quality）」。由於供給大幅增加，市場將形成兩極化，具有綠色認證的頂級A辦，將有較高的競爭力及租金定價，而屋齡超過25年且無設備升級的舊辦公大樓，將面臨降價的壓力。

▎ESG與永續趨勢
ESG從加分變門檻，具備LEED或WELL認證的大樓已成為外商與大型企業的「必要條件」，影響企業形象。而具綠色認證的新大樓具有綠色溢價，租金具有競爭力；相對地，老舊大樓因營運碳足跡高，資產估值可能面臨修正，稱為褐色折價。

▎AI產業供應鏈持續成為工業不動產的驅動
商用不動產的表現受到經濟成長的影響很大，台灣在AI產業供應鏈的帶動下，自用型的工業不動產交易已經連續幾年成為商業交易的主力。不僅是工廠與工業土地的需求，還因為製造供應鏈，帶動物流倉儲不動產的大幅成長，從以前的鐵皮倉儲，進階成為有車道可達的立體化現代化倉儲。

▎工業不動產外溢效果，促使辦公需求往南延伸
半導體與記憶體大廠的擴張，促使相關設備商的據點設置，造成辦公室需求向南延伸至台中與高雄，帶動當地重大租賃活動。

▎地緣政治，促使彈性辦公室需求增加
有國際商務中心業者表示，因為地緣政治的不確定性，企業更需要有彈性的不動產策略，因此即使彈性辦公室的每人成本不低，但是考量辦公室裝修成本與辦公室租金越趨高漲，具有彈性使用的優點，成為企業的另一選擇。

▎壽險業的投資將以自行開發來提升收益率
前幾年，壽險公司因為收益率的要求，在自用市場中，很難找到好的投資標的。因此為符合收益率，投資市場熱門的物流倉儲產品或者尋找開發型項目，成為許多壽險公司積極評估的方向。

▎2026的機會
除了製造業，AI趨勢下的下一階段是應用，因此軟體業是接下來的成長動能。不僅要能帶動台灣辦公室及廠辦需求，也是台灣經濟成長的下一個發動機。借鏡亞太投資趨勢，可考慮數據中心或住宿型不動產，作為分散投資的選擇。

▎2026的挑戰
過去幾年台灣產業受惠於中美貿易戰使得台商回流與產業供應鏈重組的利多，但在川普2.0的情況下，國際地緣政治、關稅與經濟情勢是否仍然能帶動台灣成長。也因為地緣政治，市場有傳出是否要評估「Taiwan+1」的風聲，是否會造成台廠外移，而分化台灣的製造動能，就是接下來需要關注的。但是只要AI供應鏈優勢還在台灣，我們就仍保有這波利多。