瑞普萊坊公布最新「全球住宅城市指數」

2022年9月15日（台北）國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2021年第三季「全球住宅房價指數」，該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要國家（或區域）的住宅價格表現。至2022Q2為止，全球房價年增率達到10%，56個地區中有51個持續上漲，更有近四成五、25個地區上漲幅度超過10%。

前季預測因為疫情和烏俄戰爭導致的高通膨及隨之而來的高利息，將排擠可支配所得，降低購屋能力，進而使市場在Q2成長率有顯著放緩，但在本次的調查中並非如此。10%的地區年成長率雖略遜於Q1的10.6%，卻依然出乎先前的意料，56個地區中僅有5個下跌，即使考慮近期經濟環境劇烈變動、只觀察季變化，也同樣僅有7個地區下跌，且全都在亞州地區，分別是紐西蘭、馬來西亞、澳洲、中國、南韓及香港，亞洲市場首先反映了由多轉空的趨勢。

以160%的年增率、領先第二名斯洛伐克135個百分點，土耳其以誇張的成長幅度佔據本季調查榜首，在土耳其後，緊接著就是歐洲各國，除了第二名的斯洛伐克，捷克、冰島、愛沙尼亞、匈牙利、拉脫維亞、斯洛維尼亞，年增前十的國家有七個來自歐洲地區，增長動能強勁；美國和加拿大以20.6%和16.7%分居榜上第6及第10名，美洲市場也有不俗的表現。

然而本季的漲幅有很大一部份來自於通膨的壓力而非實體的經濟成長，若將通膨考慮進調查中，也就是計算實質成長率(Real Price Growth)的話，情況又有所不同，雖然名目上只有五地區下跌，計算了通膨後，下跌地區卻暴增到22個之多，全球增長也僅剩1.6%，對比去年同期6.2%顯著下滑。

近一步細看地區，土耳其實質增長率45.9%，與名目的160.6%相差了114.7個百分點；美國名目的20.6%變成實質的11.1%，同樣減少9.5個百分點，甚至從正成長變成負成長也在所多有，例如立陶宛，由原本的14.8%排名第15，變成-5.1%排名第50，中間近20%的年增長率差距就是高通膨的結果;再比如烏克蘭，做為戰區，名目上卻有12%的年增長率排名第21，將通膨考慮進去後實際上卻是-7.8%排名第54、倒數第三的表現。而相比較這些高通膨高成長的地區，台灣表現得相對穩定，8.4%的名目增長即使考慮通膨也有5.8%，仍為正成長，排名更由原本中段的30名上升到前段的14名，市場環境整體來說表現不差。

總的來說，從本季房價指數可以看出幾個現象:首先，全球房價雖然名目上變化不明顯，但與實質成長的差距卻在擴大，通膨正逐漸反應到房價之上；其次， 在這波變化中，亞洲市場首先開始出現波動，短期的名目增長率上已出現反轉；最後，台灣名目和實質增長差距不大，相比全球市場表現十分穩健。儘管名目增長出乎意料地並無顯著降低，各種利空的影響在近一步以實質增長檢視後卻已開始發酵，市場開始反轉下跌，9/14日美國CPI物價指數達8.3%，仍舊高昂，下周升息三碼甚至四碼大機率成真，至2023年後仍舊保持升息循環也不無可能，高通膨高成長將成為本季開始未來一段時間的主調。