瑞普萊坊發布最新《亞太區頂級商辦市場報告》

全球獨立不動產專業顧問公司萊坊（Knight Frank）公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告，調查統計範圍為亞太地區，包含：東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。

根據調查研究，儘管面對40年以來最猛烈的通膨壓力，以及各國積極升息循環，但亞太地區頂級辦公室，繼上季租金季漲0.8%之後，第二季租金續漲1.0%，築底反彈、撬動疫情期間重跌7%的租金趨勢線向上，半數以上的市場已經恢復到疫情前的租金水準。連三季復甦之後，預期全年租金漲幅將超過2%。

空置率部分，在科技業的推動下，第二季空置率下降1.9%，只有少數因疫情而封城的地區，不降反升，其餘城市則復甦力道強勁，其中以首爾的空置率1.6%、台北2.43%的表現最佳。

萊坊的全球租客策略及解決方案部門主管提姆．阿姆斯壯推斷，隨著重返辦公室的比率繼續上升，預期下半年的空置率還會下降。雖然混合工作需求仍在，但亞洲大多數承租人還是會優先選擇傳統辦公室，頂級辦公室租金向上的趨勢明確。

根據調查研究，23個亞太城市中，金邊的空置率45%、吉隆坡28%、雅加達27%、孟買20%、馬尼拉19%，中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數，因此65%的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」。相對來說，只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求，屬於少數的「房東市場」。

新上任且業務實績橫跨中、港、台三地的瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示，台灣在第二季雖然受到本土疫情爆發、升息循環、金融市場波動的三重挑戰，有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況，但整體商業環境穩定，並未影響商辦租賃需求。信義計畫區的頂級辦公室供給量約16萬坪，上季的空置率從3.54%下降到第二季的2.43%，平均租金也從每坪3,847元漲至4,039元，空置規模從5,700坪降到4,000坪以下，一屋難求的現象加持租金漲勢。

盧佳青說明，第二季指標租案有摩根史丹利以及匯豐銀行相繼喬遷101；荷商期貨公司澳帝華期貨Optiver、美商Palo Alto租用南山廣場；新加坡商電商輕鬆享，本季遷入遠雄金融中心；國泰信義經貿大樓也有軟體業進駐，可見信義計畫區頂級辦公室市場仍是企業首選，租賃市場活力十足。

盧佳青認為，即便整體經濟有修正之虞，但下半年，甚至未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定、平緩的成長，主要有五大利多因素支撐：

首先，台灣經歷三輪的疫情壓力測試，商辦市場在亞洲市場仍能維持低空置、抗通膨的租金回報的獨特地位。在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，會讓過去兩年許多懸而未決、觀望的外商加緊佈局決策。

其次，疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併，以及調整自用及收益不動產部位，除了強化買賣市場的交易量能鞏固，也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招商需求，再次催動供給量能，市場不會寂寞。

第三，疫情加速供應鏈重組的需求結構。舉例來說，越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資，放大對台灣的商辦租用需求。尤其在ESG的要求下，目前對於物件探詢已經蔓延到內湖、南港，甚至北士科未來新大樓，綠色通膨、綠色溢價將反映到個案條件及租金表現。

第四，原本會在2023年開始爆量的新供給，以及預期透過都更改建而消失的舊大樓，紛紛因為工料成本雙漲，而出現延遲完工或暫停重建的現象，淡化過去推估供給失調而引發租金爆漲、租客觀望的狀況。

最後，值得注意的是，A辦大房東也順應混合工作的趨勢，開始改裝舊大樓，導入co-working元素，用最好的地點、最新的空間規劃、更靈活的商業條件，有效降低空置率，讓市場步調走得更穩。舉例來說，民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務中心的新營運模式，未來也將複製此商業模組到其他大樓，優化空間競爭力。預期舊商辦活化的策略，無論改建或整修，都有利於刺激租客回籠、新創公司跨入，將成為各大房東轉型的顯學。