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瑞普萊坊公布最新「全球房價指數」

2022.09.15
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2022年9月15日(台北)國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表2022年第二季「全球住宅房價指數」,該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據,追蹤全球主要國家(或區域)的住宅價格表現。全球房價2022Q2年增率為10%,略遜於前季的10.6%。56個國家有51個價漲,更有25個國家漲幅超過雙位數。

土耳其以160.6%年增率,領先第二名斯洛伐克135個百分點,蟬聯本季榜首,在土耳其後,緊接著就是中歐、東歐各國,除了第二名的斯洛伐克,前十的國家有七個來自歐洲地區,包括:捷克、冰島、愛沙尼亞、匈牙利、拉脫維亞、斯洛維尼亞;北美市場也有不俗的表現,美國和加拿大以20.6%和16.7%分居第6及第10名,台灣則以8.4%的漲幅,從前季的第32名緩升到第30名,但仍屬中後段表現國家。

56個國家中有5個下跌,即使考慮近期經濟環境劇烈變動,只觀察季變化,也同樣僅有7個地區下跌,除北非摩洛哥外,其餘六個都在亞太地區。以季跌幅排名,分別是紐西蘭、馬來西亞、澳洲、中國、南韓及香港,顯示亞洲市場已經領先反映「由多轉空」的趨勢。紐西蘭過去10個月激進升息2.75%,且預期到明年同期突破4%,再加上持續加碼的貸款管制措施,市場已從「錯失恐懼症」(Fear Of Missing Out ,FOMO)轉變成「買貴恐懼症」(Fear Of Overpaying),從追價搶房到保守觀望,讓房價單季跌掉3%。另外,南韓一年內升息2%,趕英超美,但仍不敵CPI高達6%的反噬,也出現季跌的現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,雖然市場普遍有「買房抗通膨」的觀念,但一旦40年來最猛烈的通膨襲來,再合併升息循環,一般住宅的買方直接面對的是實質薪資、購買力嚴重縮水的現實問題,原本已經被房租、房貸壓得喘不過氣來,再加上未來經濟成長動能不足,只要政策一出手,房市很快就掉進價格修正的軌道。

進一步分析,本季的漲幅有很大一部份來自於通膨壓力推升房價,而非實體經濟成長的拉力,若扣除消費者物價指數,則實質房價成長率(Real Price Growth)下跌國家竟暴增到22個之多,全球平均漲幅也僅剩1.6%,對比去年同期6.2%,顯著下滑。黃舒衛分析,美國最新公布的8月份CPI達8.3%,仍舊高昂,月底前升息三碼甚至四碼的機率大增,全球升息的大方向不變,以連跌兩季的折線圖走勢來看,最快在下半年,全球平均房價就會出現實質負成長。

細看各國實質房價成長率,土耳其45.9%仍高居第一,與名目的160.6%相差了114.7個百分點,美國由名目的20.6%降為實質的11.1%,甚至從正成長淪入負成長也所在多有,例如:立陶宛由原本的14.8%排名第15,變成-5.1%、排名第50;再如烏克蘭,名目上雖有12%的年增長率排名第21,剔除戰爭造成的20%通膨,則實際房價走勢被調整為-7.8%,排名第54、倒數第3,僅優於摩納哥的-10.5%、秘魯的-9.4%。相較這些高通膨、高成長的地區,台灣表現得相對穩健,8.4%的名目增長即使考慮通膨因素,也仍有5.8%的正成長,排名更由原本中後段的30名上升到前段的14名。

黃舒衛認為,全球房價雖然名目上變化不明顯,但與實質成長的落差卻在擴大,各國的貨幣、能源、地緣政治、產業特性、貿易依存度等各種條件,對於全球大通膨的反應,逐漸表現到房價上,正式終結疫情期間大撒幣,資金激情、全球齊漲的現象;其次,在這波不同不升息節奏中,美元獨強,亞幣競貶,迫使亞洲市場率先修正,已有六個地區的短期房價出現反轉,未來是否出現系統性風險,值得關注;最後,台灣通膨壓抑在3%以下,而且持續探低,因此名目和實質增長差距不大,相比全球市場表現,十分穩健,只要市場自律,即便有升息壓力,但政府加碼管制政策的動機不強。建議消費者、業者都不要過度恐慌或期待,應回歸理性,以中長期持有的自住、自用角度評估市場機會。

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