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瑞普萊坊發布最新《亞太區頂級商辦市場報告》

2022.08.15
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全球獨立不動產專業顧問公司萊坊(Knight Frank)公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告,調查統計範圍為亞太地區,包含:東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。

根據調查研究,儘管面對40年以來最猛烈的通膨壓力,以及各國積極升息循環,但亞太地區頂級辦公室,繼上季租金季漲0.8%之後,第二季租金續漲1.0%,築底反彈、撬動疫情期間重跌7%的租金趨勢線向上,半數以上的市場已經恢復到疫情前的租金水準。連三季復甦之後,預期全年租金漲幅將超過2%。

空置率部分,在科技業的推動下,第二季空置率下降1.9%,只有少數因疫情而封城的地區,不降反升,其餘城市則復甦力道強勁,其中以首爾的空置率1.6%、台北2.43%的表現最佳。

萊坊的全球租客策略及解決方案部門主管提姆.阿姆斯壯推斷,隨著重返辦公室的比率繼續上升,預期下半年的空置率還會下降。雖然混合工作需求仍在,但亞洲大多數承租人還是會優先選擇傳統辦公室,頂級辦公室租金向上的趨勢明確。

根據調查研究,23個亞太城市中,金邊的空置率45%、吉隆坡28%、雅加達27%、孟買20%、馬尼拉19%,中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數,因此65%的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」。相對來說,只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求,屬於少數的「房東市場」。

新上任且業務實績橫跨中、港、台三地的瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示,台灣在第二季雖然受到本土疫情爆發、升息循環、金融市場波動的三重挑戰,有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況,但整體商業環境穩定,並未影響商辦租賃需求。信義計畫區的頂級辦公室供給量約16萬坪,上季的空置率從3.54%下降到第二季的2.43%,平均租金也從每坪3,847元漲至4,039元,空置規模從5,700坪降到4,000坪以下,一屋難求的現象加持租金漲勢。

盧佳青說明,第二季指標租案有摩根史丹利以及匯豐銀行相繼喬遷101;荷商期貨公司澳帝華期貨Optiver、美商Palo Alto租用南山廣場;新加坡商電商輕鬆享,本季遷入遠雄金融中心;國泰信義經貿大樓也有軟體業進駐,可見信義計畫區頂級辦公室市場仍是企業首選,租賃市場活力十足。

盧佳青認為,即便整體經濟有修正之虞,但下半年,甚至未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定、平緩的成長,主要有五大利多因素支撐:

首先,台灣經歷三輪的疫情壓力測試,商辦市場在亞洲市場仍能維持低空置、抗通膨的租金回報的獨特地位。在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下,會讓過去兩年許多懸而未決、觀望的外商加緊佈局決策。

其次,疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併,以及調整自用及收益不動產部位,除了強化買賣市場的交易量能鞏固,也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招商需求,再次催動供給量能,市場不會寂寞。

第三,疫情加速供應鏈重組的需求結構。舉例來說,越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資,放大對台灣的商辦租用需求。尤其在ESG的要求下,目前對於物件探詢已經蔓延到內湖、南港,甚至北士科未來新大樓,綠色通膨、綠色溢價將反映到個案條件及租金表現。

第四,原本會在2023年開始爆量的新供給,以及預期透過都更改建而消失的舊大樓,紛紛因為工料成本雙漲,而出現延遲完工或暫停重建的現象,淡化過去推估供給失調而引發租金爆漲、租客觀望的狀況。

最後,值得注意的是,A辦大房東也順應混合工作的趨勢,開始改裝舊大樓,導入co-working元素,用最好的地點、最新的空間規劃、更靈活的商業條件,有效降低空置率,讓市場步調走得更穩。舉例來說,民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務中心的新營運模式,未來也將複製此商業模組到其他大樓,優化空間競爭力。預期舊商辦活化的策略,無論改建或整修,都有利於刺激租客回籠、新創公司跨入,將成為各大房東轉型的顯學。

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